不動産コンサルタント
長嶋 修さん
1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「株式会社さくら事務所」を設立。
以降、さまざまな活動を通じて「第三者性を堅持した不動産コンサルタント」の第一人者としての地位を築く。マイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言、社会問題全般にも言及。著書・メディア出演多数
株式会社さくら事務所
創業者
取締役会長
http://www.sakurajimusyo.com/
株式会社ライフデザイン
取締役
http://www.life-design.co.jp/
日本ホームインスペクターズ協会
理事長
http://www.jshi.org/
NPO法人
すまひとプロジェクト
理事長
http://www.sumahito.com/
マンション購入時、気になる項目といえば、「価格」「間取り」「駅からの距離」「周辺エリアの環境」など。そして「耐久性」や「耐震性」…。ちょっと待って！ 「管理」についてはチェックしなくても大丈夫？ 「マンション管理」で変わってくる2つのポイントをお教えします。
※「2007年首都圏新築マンション契約者動向調査」（リクルート）より
これだけはおさえたい!必要最小限の「マンション管理」とは
暮らしに直接影響することなのに、優先順位がついつい低くなってしまいがちな「管理」や「アフターサービス」への意識。マンションの管理というと、管理員が24時間常駐か日勤か巡回かといった形態を気にする人が多いようですが、最近ではさまざまな付加価値をつけた管理サービスを提供する物件も。購入を検討する際に、まず確認すべきところは何でしょうか。
「購入前にここをチェックしました」
- 掃除など、ごく普通のことがきちんと行われていれば十分。（女性・39歳・東京都）
- 管理員の業務範囲が明確で、管理会社がしっかりしている。（男性・57歳・東京都）
- 緑が多いところを希望していたので、クリーニングやエレベーターのメンテナンスだけでなく、草取りや植栽の水やりなどについて気になった。（男性・34歳・神奈川県）
- 常駐か巡回なのかを入居前に調べた。（男性・40歳・埼玉県）
- 24時間管理員がいること。（女性・37歳・神奈川県）
- メジャーな管理会社に安心感を感じる。（男性・45歳・神奈川県）
- 管理費と管理内容とのバランス。（男性・41歳・千葉県）
- 管理費用はいくらくらいなのか、また今後管理費用は上がるのか。（女性・38歳・東京都）
※リクルート住宅情報ナビ 2008年6月調査より
マンション管理、基本は「快適性」
マンションの管理は、住みはじめてからの快適性を左右する大切な要素。玄関や自転車置き場、ゴミ集積場などの共用部分が整然と管理されていることによって、毎日の暮らしの気持ちよさ、暮らしやすさは格段に変わってきます。
まず清掃、植栽の手入れ、共用部分の電球などの交換・点検など、日常的なメンテナンスがどこまで管理内容に盛り込まれているか、管理業務の範囲を確認しましょう。最近では、付加価値的なサービスを盛り込んでいるマンションもよく見られます。クリーニングの受け渡しを頼めたり、車や自転車のレンタル、託児所や来客の際に使えるパーティースペースなど共用施設を充実させているところも。さらには、ホテルのコンシェルジュ並みのいたれりつくせりのサービスを売りにするマンションなどもあります。いずれもその運営は管理費と密接に関係してくるため、どの程度のサービス内容を望むのか、自分や家族にとって本当に必要なものかどうかを考えたうえで、その他の物件の条件を含め、総合的に検討しましょう。
また、セキュリティ面を考えると管理員の勤務形態が24時間常駐なのか、日勤なのか、巡回なのかといったところも気になるところですが、戸数の少ないマンションで常勤体制となると、管理費が高くなってしまいます。適切な管理形態かどうかはマンションの規模や、防犯カメラなどその他の安全対策とのバランスも考慮して判断したいところです。
マンションの管理を重視すべき、もうひとつのポイント
暮らしの快適性、セキュリティ面のほか、管理状態のいいマンションがもたらすメリットをチェックしておきましょう。
管理の良しあしはマンションの「資産価値」を左右する
マンションの中古市場を見てみると、管理状態が良好な物件のほうが、より早く、より高く売れる傾向にあります。管理がきちんとされているマンションは、築年数がたっていても、管理がおざなりなマンションと比べて価値が落ちにくいということがあります。将来的に売るにしても、貸すにしても、立地の次に重要な要素となるのが管理だといってもいいでしょう。暮らしの「快適性」のみならず、「資産価値」の維持という点からいってもマンションの管理の良しあしを見極めることが重要になってくるのです。
マンション管理を見極めるポイントとして以下をチェックしましょう。
●マンション管理を見極めるポイント
＜入居前＞
- 管理内容、管理会社
どの程度のサービス内容を望むかは人それぞれだと思いますが、前述の通り、「快適性」は外せないポイントです。管理費とのバランスもチェックしましょう。安心してまかせられる管理会社かどうか、実績などをウェブサイトなどで確認しておくのもよいでしょう。 - 管理費
管理費の設定方法は管理会社によってまちまちですが、一般的には首都圏で70m²相当のファミリータイプのものであれば1戸当たり月額1万2000円程度の金額がベースになると考えていいでしょう。これに、テラスや専用庭の使用料、インターネット使用料など、さまざまな項目が加えられていきますので、不明な点がないか確認しておきましょう。 - メンテナンスしやすい建物かどうか
入居後は管理費とともに修繕積立金も支払うことになりますが、複雑な形状の建物だと、後々、修繕の必要が出てきたときに余計に費用がかかってしまうケースも。物件選びの際はメンテナンスのしやすさや長期修繕計画などを確認しておくといいでしょう。
＜入居後＞
- 管理内容に過不足はないか
分譲時に管理会社によって決められた管理規約の中には、実際には必要ないと思われるようなものが含まれている場合も。植栽の手入れの頻度を減らす、噴水の水を制限するなど、管理費の削減につながるものもありますので、管理内容については随時、管理組合で検討していくことが必要になってきます。 - 管理員の対応
マンション内の清掃や整備をきちんと行ってくれるかどうかはもちろんのこと、対応の仕方、コミュニケーションのとりやすさなども重要な要素です。管理員自身の資質によるところもありますが、管理会社の研修制度がどれだけ充実しているかによっても差が出てきます。 - 管理会社の対応
当初に決められた管理内容のみならず、問題が生じた際に、どのくらい迅速に対応してくれるかどうかが重要なポイントです。通常、管理会社と管理組合は何年かごとに契約を結び直すことになっています。対応や管理体制に問題がある場合など、住人の意見がまとまれば管理費を削減したり、管理会社を変更することも可能です。問題点や要望などを管理組合で記録しておきましょう。
管理内容、管理会社を見極めるだけでなく、日ごろから住人同士のコミュニケーションを円滑にしておくということも、広い意味でマンション管理のひとつといえます。情報を共有することで、住環境に対する関心が深まることで、住人が一体となって問題を解決していこうという意識が高まり、管理組合の運営もスムーズにいきますし、不審者を見つけやすいといったセキュリティ面でのメリットもあります。ただ管理会社まかせにするのではなく、「マンションの快適性や資産価値は自分たちで守るもの」といった意識を持つことが大切だといえるでしょう。
構成·取材·文／eSampo.com イラスト／トリゴエモトコ
- 2008年10月22日
- vol.19 “ゆとりライフ”実現するなら一戸建て！
- 2008年10月8日
- vol.18 資産価値をも左右する「マンション管理」2つのポイント
- 2008年9月24日
- vol17 一戸建てなら「2台分の駐車スペース」は当たり前？！
- 2008年9月10日
- vol.16 男性より女性優先！がキモ。DINKSのマンション購入術
- 2008年8月27日
- vol.15 これだけ見れば間違いない！？ 一戸建ての見学、妥当な件数
- 2008年8月6日
- vol.14 「都内は高い」であきらめる前に、あのエリアに注目！
- 2008年7月23日
- vol.13 区画数で違う！？ それぞれの暮らし～開発規模の選び方
- 2008年7月9日
- vol.12 高層の眺望VS低層の景色、あなたはどっち？
- 2008年6月25日
- vol.11 ファミリーの一戸建て選びは「子育てにやさしい街」がキーワード!
- 2008年6月11日
- vol.10 チャンスは2回?! 一戸建ての“買い時”
- 2008年5月28日
- vol.9 マンション選びの新キーワードは、“プチ贅沢”感！
- 2008年5月14日
- vol.8 みんな「2ヵ月」で決めている!? 家選びの期間って？
- 2008年4月30日
- vol.7 モデルルームではデキる営業担当者を“賢く”見極めるべし！
- 2008年4月16日
- vol.6 一戸建て購入で、みんなが“こだわる”のは？
- 2008年4月2日
- vol.5 安い・広い・カラダにいい！～11分以上「歩く」物件のススメ
- 2008年3月19日
- vol.4 自己資金200万円未満の人の「覚悟」と「めど」
- 2008年3月5日
- vol.3 みんな大好き「日当たり良好」、どこまでこだわる？
- 2008年2月20日
- vol.2 “徒歩5分以内”なら、断然「さいたま」！
- 2008年2月6日
- vol.1 “住み慣れたエリアで物件探し”は本当にいいの？