返済期間を短くすると返済額、借入額はどう変わる？ MSN不動産

住宅ローンの返済期間を短くすると毎月返済額は高くなるが、返済期間を通しての総返済額は少なくなる。
反対に、毎月返済額が同じ場合、返済期間が短いほど借入額は減ってしまう。

具体的にどのくらい違うのか、あなたの場合をチェック。
借入額が決まっている人はpart１、返済額が決まっている人はｐａｒｔ2に、金額を入力してみよう。

借入額

　万円

※金利3.0％の場合

返済期間	20年	25年	30年	35年
毎月返済額	万円	万円	万円	万円
総返済額	万円	万円	万円	万円

毎月返済額

　万円

ボーナス時加算額

　万円

※金利3.0％の場合

返済期間	20年	25年	30年	35年
借入額	万円	万円	万円	万円

住宅ローンの最長返済期間が、物件の種類や築年数などによって異なるローンもある。

新築住宅

中古住宅

フラット35

新築、中古ともに35年

財形住宅融資

・	マンション－35年
・	一戸建て－耐火構造等は35年、一般的な木造は25年

建物構造や維持管理の状況などにより、20年～35年と幅がある

民間ローン

新築、中古ともにおおむね35年（金融機関によって基準が異なる）

フラット35や財形住宅融資は、年齢をもとにした返済期間の基準を「80歳－現在の年齢」と決めている（親子リレー返済や収入合算の場合は計算方法が異なる）。
しかし、老後の生活が不透明な現在、定年前後には返済終了できるように、返済期間の設定をしておくことをお勧めしたい。

毎月返済額の負担を抑えつつ、ローンの返済期間を短くする方法を２つ紹介しよう。１つは、ボーナス時の返済を増やして期間を短くする方法（例1）、もう１つは、返済期間の異なる2つのローンを組み合わせる方法（例2）だ。

基本例

例1

例2

ローンの種類 (金利タイプ）	金利(※1)	返済期間	借入額	毎月返済額	ボーナス時加算額	総返済額
フラット35	3.095％	35年	3000万円	11万7060円	———	約4917万円
フラット35	3.095％	30年	3000万円(※2）	11万5209円	7万7115円	約4610万円
フラット35	3.095％	35年	2500万円	9万7550円	———
銀行ローン (10年固定)	2.4％	10年	500万円(※3）	2万8143円	11万3076円
合　　計			3000万円	12万5693円	11万3076円	約4661万円

※1　フラット35は各金融機関の平均。銀行ローンは都市銀行の金利優遇タイプの例（2007年3月時点）。
※2　このうち毎月返済分2700万円　　※3　このうち毎月返済分300万円

例1

ボーナス時の返済を増やして期間短縮

●		ボーナス時の返済を増やして期間短縮
●		ボーナス支給額は景気に左右されやすいので、返済額を多くし過ぎないよう注意。

例2

2種類のローンを組み合わせ、１つは返済期間を短くする

●		上の例の場合、11年目以降の返済はフラット35の9万7550円のみ。家計に余裕ができたら、フラット35の返済額を増やして期間を短縮しよう。
●		住宅ローンの返済期間は1年単位で設定できる。返済期間は、「子どもが大学に入る前に終了したいから18年」などライフプランに合わせて設定しよう。
●		住宅ローンの組み合わせ方は、上の例以外にも考えられる。例えば低金利の短期固定型（3年固定など）を組み合わせれば、同じ返済額で期間をもっと短縮できる。ただし、このタイプのローンは将来金利や返済額が上がる可能性があるので注意しよう。

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