頭金は本当に2割以上必要なの？ MSN不動産

数千万円もする住まいを、現金一回払いで買える人は珍しい。価格の一部を頭金として現金で支払い、残りは住宅ローンを借りるケースがほとんどだ。　頭金がどの程度必要かは利用する住宅ローンによって異なる。頭金ゼロでもOKなケースもあるが、住宅ローンの借り入れがそれだけ多くなる。そのリスクについても、しっかり頭に入れておこう。

頭金が少ないと、住宅ローン借入額が増える。その分、ローン利息も増えてしまう。
右の例を見てみよう。4000万円のマンションを購入する場合、頭金800万円（20％）とゼロとでは、利息の差が約490万円にもなるのだ。

また、住宅ローンの借り入れが増えれば、毎月返済額も増える。右の例で、頭金800万円とゼロの、毎月返済額の差は約3万円にもなる。
この3万円を年利0.5％で貯金し続けると、35年間で約1370万円に。これはそのまま、老後のゆとりの差になるのだ。

ただし、年収が高い人など、4000万円前後のローンでも無理なく返済できるのであれば、頭金が少なくてもリスクは低いといえる。

●頭金が少ないと、住宅ローンの利息が増える
価格4000万円の物件を、金利3.0％・35年返済の住宅ローンを借りて買う場合の、利息額概算を比較

将来家を売る場合、立地や物件によって差はあるものの、売却価格は購入時の価格より低くなるのが一般的。
気をつけたいのは、購入時の借入額が多いと、売却価格が住宅ローンの残債より低くなる可能性があることだ。
この場合、「ローン残債－売却価格」分の現金を用意しないと売却はできない。買い換えであれば、この分まで借りられる「買い換えローン」が利用できるケースもあるが、買い換えの予算はそれだけ低くなってしまうのだ。

●頭金が少ないと、将来、家を売りにくい

4000万円で買った家を、10年後3000万円で売る場合（ローン金利3.0％、35年返済、諸費用は考慮しない）

かつて、公的融資の多くが、借入限度額（融資限度額）を購入価格の80％までと規定していた。
一般的に「頭金は2割（20％）が理想」といわれるのは、このためだ。
しかし、実際には頭金2割未満で購入するケースも多い（下図）。銀行ローンの中には、頭金ゼロでも借入可能なものがあるし、公的機関がバックアップするローン（フラット35）も、2007年4月から購入価格の90％まで借入可能となっている。

RISK2でみたように、少ない頭金で家を買って将来売却する予定なら、住宅ローンの返済をしながら貯金に励むなど、頭金不足を補う対策が必要だ。

一方、永住するつもりで買うなら、頭金の割合よりも「住宅ローンを無理なく返済し続けられるか」がポイントになる。将来のライフプランも考えて、利用するローンや返済額、借入額を決めるようにしよう。

※「首都圏新築マンション契約
者動向調査（2005年）」リクルート。
「50％以上」は無回答2.3％を含む

将来売却するつもりなら、頭金を多めにするとともに、売却価格が落ちにくい物件を選ぶことも大切。詳しくは…

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